Мнения

Моше Кахлон, перестань говорить — «халва, халва»!

Министр финансов продолжает жонглировать фактами, стремясь представить их в выгодном для себя свете — вместо того, чтобы начать, наконец, решать жилищные проблемы в Израиле.

Относительно недавно Кахлон запретил государственному оценщику («шамаю)» публиковать данные о росте цен на недвижимость. Это трудно расценить иначе, как попытку создания информационной монополии Министерства финансов, и начало психологической атаки на рынок недвижимости. Ведь сколько ни говори «халва», во рту слаще не станет.

А последние заявления Кахлона о снижении темпов продаж квартир в ноябре минувшего года поразили всех специалистов. Возникает вопрос, почему был выбран именно ноябрь? Почему публично не упоминают декабрь, месяц, в который количество сделок увеличилась?! В целом, в 2016 году цены на жильё выросли почти на 8%, и положительной тенденции по их сдерживанию не так и не наблюдается. Это результат недальновидной политики, в частности, министра финансов Моше Кахлона, по удешевлению жилья.

Сегодня уже ясно, что введение специального налога для владельцев трех и более квартир – совершенно неэффективная мера. Это решение не может побудить владельцев «избыточной» недвижимости к продаже «лишних» квартир. Впрочем, как и не может охладить желание инвесторов вкладывать средства в покупку жилья. И хотя активность на рынке всё же несколько уменьшилась, это случилось отнюдь не из-за введения налога на третью квартиру, а лишь потому, что дешёвых квартир нет вообще! И тем не менее, инвесторы продолжают покупать жильё. Введение же налога ударило, прежде всего, по съёмщикам. Сейчас владельцы квартир начинают вписывать в договоры пункт о том, что в случае увеличения налогов, арендная плата также увеличится. То есть, в ближайшие несколько месяцев мы станем свидетелями рост цен на аренду. И как только цены поднимутся, инвесторам снова станет интересно вкладывать деньги в покупку квартир. Даже те немногие, кто ушел с рынка, но все еще имеет на руках некоторую свободную сумму денег, немедленно вернутся и вновь станут вкладывать наличность в жилье! Так что Моше Кахлон попросту сыграл на руку инвесторам!

Конечно, введение налога на третью квартиру даст возможность в краткосрочной перспективе пополнить бюджет – но не более того. Владельцам трёх и более квартир выгоднее отчислять по 1.000-1.500 шекелей в месяц, чем платить введённый Лапидом налог на продажу, который исчисляется сотнями тысяч шекелей. Так, если инвестор купил квартиру 10 лет назад за 500.000 шекелей, то сегодня она стоит 1.500.000. Это значит, что налог на продажу составит почти 250.000 шекелей! Даже если министр финансов готов освободить этих людей от части оплаты налога (до 85.000 шекелей), продажа станет экономически не выгодной.

Кроме этого, с подачи Моше Кахлона ощутимо поднялся процент на ипотечную ссуду. Министр обратился к Банку Израиля с просьбой поднять учётную ставку, чтобы ипотека подорожала – в надежде, что это снизит покупательную активность. Ему отказали, так как поднятие ипотечной ставки привело бы к подорожанию ссуд для бизнеса. Однако коммерческие банки с удовольствием подхватили инициативу министра, и за последний год подняли ипотеку на полтора процента. В сухом остатке это — повышение совокупной цены на квартиру на несколько сот тысяч шекелей.

Конечно, и сегодня есть интересные инициативы. В частности, на рассмотрении находятся много проектов в рамках программы «Тама-38», в том числе проекты по сносу и застройке. Они могут приостановить рост цен, но процесс получения соответствующих разрешений на строительство все еще настолько забюрократизирован, что занимает 5-6 лет. В результате, пока эти проекты выйдут на рынок, вновь накопится отрицательный баланс. Сколько? Неизвестно! Сегодня не хватает 155 тысяч единиц жилья.

Существует также проект «Цена для новосела» («Мехир ле-миштакен»), в рамках которого молодые пары могут приобрести квартиры с большими скидками. Было бы здорово, если бы Кахлон сказал: что раньше мы строили 40 тысяч квартир, а теперь будем строить 50 тысяч, или — 20 в дополнении к этим 40-ка. Но, на самом деле, это работает не так. Во-первых, уменьшается количество квартир для людей, не имеющих льгот — за счёт выделения квартир для льготников! Естественно, цены на рынке растут, а значит, тянут за собой цены для льготников. Во-вторых, в результате всего вышеупомянутого была «разбужена» большая группа людей, которые вообще пока не собирались ничего покупать. Но им пообещали ипотеку в объеме 90% от цены (а не 75%), плюс сказали, что они смогут купить квартиру на 200 тысяч шекелей дешевле рыночной цены. Естественно, у них появилось желание воспользоваться таким случаем!

Однако из 250 тысяч желающих приобрести такую квартиру, реально права на нее купили только семь тысяч. То есть, на рынок привели ещё более 200 тысяч человек, которых не обеспечили жильём, и которые остались «с носом». Но из подавших заявки на участие в лотереях в рамках проекта «Мехир ле-миштакен» выигрывает от 2% до 3% участников, а проигравшие… не отказываются от мечты все же купить квартиру. И тогда они берут ссуду в банке, даже если надо уже на 100 тысяч шекелей больше. В итоге эти люди покупают квартиру без всяких льгот.

У тех же, кто выиграл в лотерею, тоже не всё так гладко, как хотелось бы — в частности, с возможностью получить ипотеку в 90%. «Счастливчики» приходят в банк за ссудой, а им говорят, что банк не готов рисковать и выдавать 90% «машканты». Также возникает проблема с банковским сопровождением и у строительных подрядчиков. Банки не хотят рисковать на проектах с минимальной прибылью, и в случае предполагаемого дохода менее 20% отказывают его финансировать. Уже известно о нескольких случаях отказа подрядчиков от выигранных участков.

Где же выход?! Во-первых, нужно разработать комплексную программу строительства жилья до 2030 года, например, «Жильё для израильской семьи». Главное, что она должна предполагать — принятие соответствующих законов, способствующих насыщению рынка жилья и его удешевлению. Важным пунктом такой программы должно стать увеличение объёмов строительства. Для этого нужно развернуть активную борьбу с бюрократией в сфере строительства, а также нанять большее количество служащих, проверяющих и выдающих разрешение на строительство. Сократить сроки утверждения таких разрешений и выдавать их в течение полугода, а не за 5-6 лет, как это происходит сейчас.

Особым направлением программы может стать строительство социального жилья и домов в долгосрочную аренду. На это можно было бы направить те самые ожидаемые 800 миллионов шекелей от налогов за третью и последующие квартиры.

Во-вторых, нужно вернуть освобождение от налога на продажу квартир для тех, кто имеет две и более квартиры! Я напомню, что эту норму отменил прошлый министр финансов Яир Лапид. В результате количество квартир на продажу на вторичном рынке сразу увеличится на десятки тысяч. То есть, если раньше, например, в Бат-Яме продавалось около 2 тысяч квартир, то сегодня только по 500.

В-третьих, те средства, которые правительство Израиля выделяет для приобретения социального жилья семьям, ожидающим квартиры более 10 лет (а последняя сумма на эти цели составила 150 млн. шекелей), нужно направить не на покупку квартир, а на строительство малосемейных домов в рамках жилищного проекта «Микбацей диюр». В результате на те же 150 миллионов будет приобретено не 130 квартир, а построено 10 «микбацев» по 200 квартир, то есть, можно будет удовлетворить потребность 2000 семей.

Для того, чтобы проект «Мехир ле-миштакен» работал без сбоев, нужны гарантийные обязательства правительства при финансировании (которые выдаются сейчас). И поскольку таких возможностей для решения проблемы удешевления квартир немало, все они могут войти в комплексную программу «Жильё для израильской семьи». Чем быстрее она появится, тем скорее люди смогут осуществить свою мечту и обрести крышу над головой.

Максим Бабицкий, эксперт по недвижимости, генеральный директор Агентства недвижимости «ХИРШ» — специально для НЭП. Фотография Бориса Беленкина

Реклама

Политика

Реклама

Реклама


Send this to a friend